Isenção de IPTU: quem tem direito, quais valores se enquadram e como pedir

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) costuma ser um dos primeiros boletos que chegam no início do ano. No entanto, moradores de diferentes municípios brasileiros podem solicitar isenção de IPTU, desde que cumpram critérios definidos pelas prefeituras. A capital paulista, por exemplo, permite o benefício quando o valor venal do imóvel e o perfil do contribuinte se enquadram em faixas específicas.

O que é IPTU e por que alguns contribuintes podem ser isentos?

O IPTU é um tributo municipal cobrado anualmente de proprietários de imóveis urbanos. Sua base de cálculo é o valor venal — montante estimado pela prefeitura que considera área ocupada, área construída, localização e padrão construtivo. A alíquota aplicada sobre esse valor é definida por lei municipal. Para aliviar o impacto do débito em grupos mais vulneráveis ou incentivar determinadas zonas habitacionais, as prefeituras criam regras de isenção e descontos.

Quem tem direito à isenção de IPTU?

Cada cidade estabelece os próprios requisitos, mas as prerrogativas mais comuns envolvem:

• Perfil do proprietário: aposentados, pensionistas e beneficiários de renda mensal vitalícia costumam ter prioridade.
• Valor venal do imóvel: imóveis dentro de uma faixa determinada podem ficar totalmente ou parcialmente livres do imposto.
• Uso residencial: para muitos municípios, o imóvel deve ser a moradia efetiva do contribuinte.
• Renda familiar mensal: geralmente limitada a até três salários mínimos para obter a isenção integral.

Regras vigentes na cidade de São Paulo

Na capital paulista, existiam, em 2025, dois grandes grupos contemplados:

• Imóveis residenciais de padrões baixo a médio com valor venal superior a R$ 120 mil e igual ou inferior a R$ 230 mil — isenção total.
• Imóveis residenciais avaliados em até R$ 345 mil — descontos progressivos, não isenção total.

Além disso, aposentados, pensionistas ou beneficiários de renda mensal vitalícia podem solicitar o benefício se:

• não possuírem outro imóvel em qualquer município do país;
• utilizarem o imóvel como residência;
• tiverem renda mensal de até três salários mínimos, considerando salário, benefícios, rendas e investimentos.

Isenção automática x requerimento administrativo

De acordo com Anna Lyvia Custódio, presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP, a prefeitura pode aplicar a isenção automaticamente caso o cadastro municipal já contenha todas as informações que comprovem o direito. Contudo, se o contribuinte receber a cobrança do tributo mesmo estando enquadrado nos critérios, deve protocolar um requerimento administrativo junto à prefeitura competente.

Passo a passo para solicitar a isenção do IPTU

1. Verifique a legislação local: acesse o site da prefeitura ou consulte o Diário Oficial para confirmar faixas de valor venal, renda e demais exigências.
2. Reúna a documentação: normalmente exige-se:
   • Cópia do RG e CPF;
   • Comprovante de residência atualizado;
   • Comprovante de renda (holerite, extrato bancário ou carta de concessão do benefício);
   • Extrato do INSS se aposentado ou pensionista;
   • Certidão de propriedade emitida no Cartório de Registro de Imóveis;
   • Formulário padrão de requerimento fornecido pela prefeitura.
3. Protocole o pedido: entregue o requerimento no setor de atendimento do IPTU ou, onde disponível, via portal eletrônico.
4. Acompanhe o processo: após a análise, a prefeitura publicará o deferimento ou indeferimento. Em caso de negativa, ainda é possível apresentar recurso administrativo.

Base de cálculo e critérios de avaliação do imóvel

O valor venal é calculado com base em critérios como:

• preço médio do metro quadrado na região;
• padrão de construção (popular, médio, alto);
• destinação do imóvel (residencial ou comercial);
• localização e infraestrutura urbana ao redor.

Sobre esse valor, aplica-se a alíquota, resultando no montante anual devido. Portanto, conhecer o cálculo permite confirmar se a cobrança recebida condiz com a legislação vigente.

Por que a renda de até três salários mínimos é critério comum?

Muitos municípios utilizam esse limite para priorizar aposentados e famílias com menor poder aquisitivo, garantindo que o IPTU não comprometa a subsistência básica. O teto pode variar, mas, em várias capitais, três salários mínimos é o ponto de corte predominante.

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Perguntas frequentes (FAQ)

Quem pode pedir isenção do IPTU?

Aposentados, pensionistas e beneficiários de renda mensal vitalícia, desde que usem o imóvel como residência, não possuam outro bem do tipo e tenham renda de até três salários mínimos.

A isenção vale para qualquer valor de imóvel?

Não. Em São Paulo, por exemplo, apenas imóveis residenciais de até R$ 230 mil de valor venal (padrões baixo a médio) são isentos. Valores até R$ 345 mil recebem desconto, não dispensa total.

Preciso solicitar ou a isenção é automática?

Depende do município. Se a prefeitura já tiver todas as informações e identificar o enquadramento, o tributo pode vir zerado. Caso contrário, o contribuinte deve protocolar pedido.

Quais documentos são exigidos?

Cópias de RG e CPF, comprovante de residência, comprovante de renda, certidão de propriedade do imóvel e formulário padrão da prefeitura.

Posso solicitar isenção para mais de um imóvel?

Não. O benefício costuma valer apenas para o único imóvel que serve de residência ao solicitante.

Recebi a cobrança, mas me enquadro. O que fazer?

Apresente requerimento administrativo na prefeitura, indicando a hipótese de isenção (valor venal, renda ou perfil) e anexando provas documentais.

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Manter as finanças em dia começa por entender cada imposto e suas possibilidades de economia. Consultar a legislação do seu município e reunir os comprovantes corretos garante um processo mais ágil para obter a isenção do IPTU quando cabível.

Com informações de Bora Investir